С 1 марта 2015 года вступили глобальные изменения в Земельный кодекс РФ. Ключевым аспектом стал вопрос о способе приобретения земли: новый кодекс предусматривает 2 способа- с торгами, проводимых в форме аукционов и без торгов. Предметом торгов может быть и право собственности и право аренды. Ауцион- это процесс, который предварительно объявляется в печатном издании и (или) на официальном сайте администрации и на него могут подать заявку все желающие, выигрывает тот, кто объявил большую цену за земельный участок, если это право собственности, либо предложил большую сумму арендной платы в год, если это аренда.

Случаи приобретения земли без торгов ограничены и указаны в п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для предоставления в аренду и пункта 3 статьи 39.3 в собственность.

Так одним из льготных вариантов приобретение земли без процедуры аукциона, является возможность приобретения земельного участка гражданам:

• для индивидуального жилищного строительства,
• ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта,
• садоводства,
• дачного хозяйства,
• гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Закон позволяет приобрести земельный участок, для указанных целей, в собственность (пп. 10 п. 3 ст. 39.3. ЗК) или заключить договор аренды (пп.15 п.2 ст. 39.6 ЗК). Порядок приобретения земли для этих целей указан в статье 39.18 Земельного кодекса РФ.

Вот его основные  моменты:

1. Подача гражданином заявления в уполномоченный орган. Вместе с заявлением подается схема на кадастровом плане территории, на которой обозначены границы земельного участка и даны его координаты. Уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, если есть на это законные основания. Эти основания указаны в пункте 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 Земельного Кодекса.
2. Уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей в печатном издании и (или) на официальном сайте администрации.
3. В течении 30 дней граждане (или глава крестьянско – фермерского хозяйство) могут подать заявления с намерениями участия в аукционе.
4. Если заявлений не поступило и земельный участок не стоит на кадастровом учете, уполномоченный орган принимает решение о предварительном согласовании предоставление земельного участка, а заявитель обеспечивает за свой счет проведение кадастровых работ и внесения сведений о земельном участке в ГКН.
5. Заявитель предоставляет кадастровый паспорт, а уполномоченный орган, в свою очередь, в течении 30 дней готовит договор купли-продажи на земельный участок.

Цена продажи зависит от того в каком субъекте находится земельный участок, так как в каждом субъекте принят свой порядок определения цены земельных участков.

В Тюменской области выкупная цена земли в собственность будет равняться кадастровой стоимости (согласно п.1."Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области или государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" Установленным постановлением Правительства Тюменской области от 06.04.2015 N 132-п).

Если же заявления от заинтересованных граждан поступили, то земельный участок выставляется на аукцион и тогда цена продажи будет зависеть только от кошелька желающих его приобрести.

Причин для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов достаточно много, они указаны в пункте 8 статьи 39.15 и в статье 39.16 Земельного Кодекса. Но перечень этот «закрытый», т.е. чиновникам в решении не допускается придумывать свои причина отказа и в решении об отказе, вам четко должны указать на основании какого пункта Вам отказывают. 

Например, причинами отказа могут быть:

• ранее уже земельный участок был предоставлен другому лицу;
• на земельном участке расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые находятся в собственности или пользовании других лиц, т.е. факт собственности (или его отсутствия) можно подтвердить выпиской ЕГРП;
• земельный участок изъят или ограничен в обороте, или зарезервирован для государственных нужд (в этом случае орган власти должен сослаться на документ по которому принято Решение о резервировании земель);
• на земельном участке в соответствии со схемой территориального планирования предусмотрено строительство объектов регионального, федерального или местного значения;
• схема на кадастровом плане территории не соответствует требованиям к ее подготовке, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 27.11.2014 N 762 "Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе";
• земельный участок, указанный в схеме КПТ нарушает требования к образуемым земельным участкам, установленным статьей 11.9 Земельного кодекса РФ, например, находится в двух территориальных зонах, либо образован без обеспечения доступа.

Кроме того, согласно п.31 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2020 года исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации, наряду с основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными статьями 39.15 и 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Таким образом, субъекты принимают законы, в которых предусматривают свои причины для отказа.

Например, в Тюменской области, внесены 28.12.2015 г. (законом Тюменской области N 162) изменения в закон Тюменской области от 05.10.2001 N 411 "О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области". Согласно пп.16. п. 3 указанного закона, орган власти принимает решения об отказе в предварительном согласовании предоставлении земельного участка при отсутствии утвержденного проекта межевания территории, в границах которой испрашивается земельный участок для предоставления в случаях, предоставления земельного участка без торгов в аренду для целей указанных в п.1. статьи 39.18 ЗК. А так как в нашей Тюменской области, как и большинстве других, проекты межевания территории отсутствую на все населенные пункты, а подготовить их и утвердить дело дорогое и очень не быстрое, то процедура получения земельных участков без торгов «парализуется» на многие годы. Кому это нужно, не понятно? И люди не смогут воспользоваться своим правом предусмотренным статьей 39.18 получения земельного участка по упрощенной схеме и бюджет не получит денег в виде дополнительного земельного налога и от арендных платежей.