Дачная амнистия и другие юридические нюансы оформления загородного дома

Строительство загородного дома – серьезный процесс, который требует основательной подготовки. Но не менее важная часть этого процесса – оформление документов. Оказывается, нельзя так просто взять и построить на своем участке дом, какой душе угодно. О том, что такое «дачная амнистия», где и что можно строить, чтобы потом без проблем оформить право собственности на индивидуальный жилой дом, мы побеседовали с нашим экспертом – исполнительным директором ООО Агентство по землеустройству «Велес» Ольгой Ковиной.

- Ольга Николаевна, до 1 марта 2015 года для желающих зарегистрировать права собственности на индивидуальный жилой дом действует упрощенный порядок оформления, так называемая «дачная амнистия». Насколько эта схема действительно проста?

- Сейчас, чтобы зарегистрировать права на жилой дом, вам нужен только кадастровый паспорт дома и правоустанавливающие документы на землю. Кадастровый паспорт можно заказать не только в БТИ, но и в любой компании, предоставляющей кадастровые услуги, в штате которой не менее 2-х аттестованных кадастровых инженеров. Процедура простая. Сначала делается геодезическая съемка дома и составляется декларация на ваш дом. На основе этой информации делается технический план дома. Он необходим для присвоения адреса и получения кадастрового паспорта. После этого вы получаете кадастровый паспорт, с которым можно идти в Регистрационную палату для оформления свидетельства о собственности. Вся процедура займет у вас около 2 месяцев. Не у каждого есть желание или время самому ходить по инстанциям, поэтому часто собственники заказывают заочное оформление документов – наше агентство предоставляет весь комплекс услуг, необходимых для регистрации права. Особенно это удобно северянам.

- А как изменится алгоритм оформления дома в собственность после 1 марта 2015 года? Есть ли смысл людям поторопиться с завершением строительства?

- После окончания льготного периода для регистрации собственности помимо упомянутых документов нужно будет предоставить разрешение органов местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию. А в случае, если дом не достроен, - разрешение на строительство. Логично предположить, что увеличатся и сроки оформления, и расходы. Более того, нужно будет более строго следовать нормам строительства. Обратите внимание, что «дачная амнистия» действует в отношении домов, построенных на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо на приусадебном земельном участке, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

- Возможна ли регистрация прав собственности на жилой дом в упрощенном порядке, если назначение земельного участка иное, не под ИЖС или ЛПХ?

- Возможна. Например, под существующий жилой дом либо под реконструируемый жилой дом. Регистрация права в таком случае возможна в упрощенном порядке на основании документов, подтверждающих право на земельный участок, и документов, подтверждающих создание объекта недвижимости, в данном случае – кадастровый паспорт. Если жилой дом, на который ранее уже было зарегистрировано право собственности, был реконструирован, то регистрация права собственности на него возможна на основании документа, подтверждающего ранее возникшее право на объект недвижимости.

- Вы сказали, что правоустанавливающие документы на землю тоже нужны для оформления собственности. Могут ли они стать препятствием на пути оформления дома?

- Могут, даже если земельный участок уже оформлен в частную собственность. Например, вы построили дом с соблюдением всех строительных норм, но на земле, не предназначенной для использования под жилищное строительство. Оформление собственности станет проблематичным или вообще невозможным.

- Сейчас на рынке загородной недвижимости представлено большое количество земельных участков в разных ценовых категориях. Как выбрать те, на которых можно строить?

- Перед покупкой участка нужно определиться, с какой целью вы приобретаете землю: строительство индивидуального жилого дома с последующей пропиской в нем или строительство маленькой дачи, строительство фермы или сарая для хранения овощей. Все земли в Российской Федерации поделены на определенные категории в зависимости от целевого назначения, также они делятся по виду назначения. Возможность строительства будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено. Вся информация о возможности использования конкретного участка содержится в его кадастровом паспорте, который вы можете запросить у продавца земли. Другой вариант – самостоятельно заказать кадастровый паспорт в органах кадастрового учета. Для этого нужно знать кадастровый номер участка или его точный адрес.

- Человеку, который впервые сталкивается с выбором земельного участка, непросто разобраться во всех тонкостях и аббревиатурах назначения земель: ЛПХ, ИЖС, СНТ и пр. На какой земле лучше всего построить загородный дом, чтобы потом без проблем его зарегистрировать и жить с комфортом?

- Самый удобный вариант – это земли в черте населенных пунктов, предназначенные под ИЖС (индивидуальное жилое строительство). В домах, построенных на таких участках, можно прописаться. Кроме того, к таким участкам местная администрация обязана проводить все необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально-значимым государственным объектам: школам, больницам и пр. Поэтому участки под ИЖС обычно дороже, но и плюсов больше. Обратите внимание, что объектами ИЖС называются жилые дома, которые стоят отдельно, имеют не более трех этажей и предназначены для проживания одной семьи. Частный дом можно построить и на землях населенных пунктов, которые предназначены под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Но если такой участок ЛПХ находится за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок), то его можно использовать исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения зданий и строений.

Бывают еще земли для дачного строительства, садоводческие объединения (СНТ, СПК, СНП), крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ). Желательно изучать условия каждого конкретного участка – всегда есть нюансы. Могут быть различные юридические ограничения на строительство, а также «подводные камни». Например, именно под этим участком может проходить газопровод или участок попадает в зону ограничения строительства из-за того, что поблизости расположен аэродром или завод. Если у вас есть сомнения в выборе земельного участка, конечно, лучше обратиться к специалистам – кадастровым инженерам, которые не только хорошо знают федеральное и местное законодательство, но и на практике постоянно сталкиваются с решением вопросов в данной области.

- Покупка участка и строительство дома – это серьезные финансовые вложения. На чем, по-вашему, можно сэкономить при покупке земли?

- Только не на самой земле и не на оформлении документов. Можно, например, попробовать оптимизировать земельный налог, который зависит в том числе и от кадастровой стоимости. Она в свою очередь во многом зависит от расположения земельного участка, категории земель и вида разрешенного использования. И зачастую кадастровая стоимость завышена по отношению к рыночной. Уменьшить ее можно двумя способами: в суде доказать завышенный размер или изменить вид разрешенного использования земель. До 10 июня 2014 года действует льготный период, когда можно пересмотреть кадастровую стоимость в досудебном порядке.

Журнал "Свой дом", выпуск апрель-май 2014 г.