Итак, считаем «раз»: смотрим свидетельство о собственности

Если вы покупаете участок с целью строительства индивидуального жилого дома, а не просто ради вложения средств, нужно выяснить следующую информацию: вид права, категорию и разрешенное использование земельного участка. Эти данные содержатся в свидетельстве о праве собственности на земельный участок, которое вам обязан предоставить продавец. В документе также указан адрес, площадь, кадастровый номер и, что важно, ограничения – что нельзя делать или строить на участке.
Вид права уточняет, кто является собственником участка. Земля может быть в долевой собственности, тогда для ее продажи понадобится согласие всех дольщиков. Даже если собственник один, обязательно нужно согласие супруг(и).
Категория земель и разрешенное использование участка расскажут, имеете ли вы право построить дом на таком участке. Самый надежный вариант для строительства – категория «земли населенных пунктов», в зонах Ж-2 (застройка малоэтажными жилыми домами) и Ж-3 (застройка индивидуальными жилыми домами), предназначенные под ИЖС (индивидуальное жилое строительство). В домах, построенных на таких участках, можно прописаться. Кроме того, местная администрация обязана провести к ним все необходимые коммуникации. В зоне Ж-5 (перспективной жилой застройки) тоже можно построить дом. Но уже с 1 марта 2015 года, чтобы оформить его в собственность, потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию, которое выдается только при наличии полного пакета документов, включая разрешение на строительство. Разрешение выдает местная администрация только на основании утвержденного проекта планировки данной территории. Задайте девелоперу вопрос, существует ли такой проект?

На участке, предназначенном под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) тоже можно строить, но только если он находится в черте населенного пункта. Если нет, то использовать исключительно для производства сельскохозяйственной продукции, то есть сделать из него огород.
Бывают еще земли для дачного строительства, садоводческие объединения (СНТ, СПК, СНП), крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ). Желательно изучить условия каждого конкретного участка – всегда есть нюансы. Могут быть различные юридические ограничения на строительство, а также «подводные камни». Например, именно под этим участком может проходить газопровод или участок попадает в зону ограничения строительства из-за того, что поблизости расположен аэродром или завод.

Существует стереотип, что только при продаже/покупке участка ИЖС нужно свидетельство о праве собственности. А в садоводстве все проще: прежнего хозяина после получения денег просто исключают из рядов садоводов, а нового – вписывают. Покупая участок по такой схеме, вы рискуете купить «кота в мешке». Во-первых, чтобы оформить дом в собственность, построенный на данном участке, вам придется сначала оформить сам участок. Для этого нужно его приватизировать – и уже за свой счет. Во-вторых, при межевании может оказаться, что реально участок расположен вообще не в границах садоводческого товарищества, а где-нибудь рядом, например, на землях лесного фонда. Как так получилось? Вопрос к некоторым председателям, которые просто выдавали членские книжки, не имея правоустанавливающих документов на эту землю. Поэтому не стоит прельщаться низкой стоимостью участков в садоводческих объединениях.

Попросите, чтобы хозяин участка в садоводстве сначала оформил право собственности перед продажей участка. Сейчас это легко сделать в рамках так называемой «Дачной амнистии». Только в этом случае вы получите реальную собственность, а не землю с «сомнительным статусом».
Покупателю земли в садоводстве также нужно запросить у председателя товарищества справку о том, что у прежнего хозяина нет долгов по уплате членских взносов и налогов. Задолженности не имеют срока давности, могут копиться несколько лет, и уже новому хозяину придется их оплатить.
На землях сельхозназначения можно строить только при разрешенном использовании – для дачного строительства.

Считаем «два»: проверяем кадастровый паспорт участка

Еще один важный нюанс – отметка о межевании участка в кадастровом паспорте, который должен предоставить продавец вместе со свидетельством о собственности. Если вместо координат вы нашли запись «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства», это значит, что межевания не было. Покупать такой участок рискованно. Правда, предостережение больше относится к «старым» участкам, современные коттеджные поселки обычно предлагают землю уже с межеванием.

До 2001 года в России не было кадастрового учета в том виде, в каком он существует сейчас. Границы участков не привязывали к конкретным координатам на местности, поэтому их площадь и границы ориентировочные и учтены декларативно (примерная схема конфигурации участка, описание, адрес, кадастровый номер). Чтобы выяснить реальные границы такого участка, площадь и расположение (координаты) нужно провести процедуру межевания. И уже по ее результатам участок получит точную привязку к местности. К сожалению, при межевании «старых» участков часто выясняется, что место, которое продавец считает своей землей, с юридической точки зрения, ею не является – бывает смещение от нескольких метров до нескольких улиц. Также может выясниться, что реальная площадь участка меньше заявленной продавцом.
Но даже если в кадастровом паспорте указаны координаты, это не гарантирует, что данные цифры относятся именно к тем границам участка, которые вам показывает продавец. Человек не умеет определять координаты на глаз, это могут только специальные приборы, которые есть, например, у геодезистов. Если у вас возникли сомнения, особенно, когда не на что ориентироваться – вокруг нет заборов или застройки, можно провести процедуру выноса границ на местность. Геодезисты возьмут указанные в кадастровом паспорте координаты и покажут их вам на реальной местности. При выносе границ иногда выясняется, что ранее, при подготовке документов для постановки на кадастровый учет была допущена ошибка или соседи «случайно» подвинули колышки.

Из кадастрового паспорта вы также узнаете, не обременен ли участок охранной зоной линии электропередач, газопровода и пр., а так же не наложен ли на него сервитут (право на проход или проезд через эту территорию). Обременения могут ограничивать использование участка, особенно для строительства.

«Три»: изучаем инженерные коммуникации

Красота участка, расположенного в уеденном месте, в окружении дикой природы, перестанет вас радовать, когда на первое место выйдут бытовые проблемы: свет, газ, канализация, мусор и пр. Подумайте заранее, сколько времени вы будете проводить в загородном доме: жить круглый год или приезжать летом на выходные?

Если участок приобретается на вторичном рынке, в обжитом поселении, то проблем с инженерными сетями, как правило, не бывает. Газ, электричество, вода уже подведены к границам участка. На первичном рынке могут быть сюрпризы. На сайтах коттеджных поселков часто обещают, что все коммуникации будут проложены в ближайшее время. Может получиться, что «обещанного три года ждут», но так и не дождутся, если у девелопера нет действующих договоров на подключение электричества, газа, и технических условий на присоединение к сетям. Запросите у продавца эти документы, узнайте, на что реально можно рассчитывать в будущем. Если же вы покупаете земельный участок с уже готовым домом, то проверьте исправность коммуникаций.

«Четыре»: смотрим генеральный план муниципального образования

Выбирая участок, попытайтесь спрогнозировать, как может измениться ситуация в этом районе через несколько лет, особенно если сейчас вокруг почти ничего нет. Заглянуть в будущее поможет генеральный план муниципального образования, на чьей территории расположен участок. Возьмем, например, дороги. Рискованно покупать участки недалеко от предполагаемого места строительства крупных автомагистралей. Добираться до вашего поселка станет удобнее, но не исключена ситуация, что строящуюся дорогу немного «подвинут», и трасса пройдет под окнами вашего коттеджа. К сожалению, пока не у всех муниципальных образований есть такие планы, во многих они только разрабатываются. Но если документ утвержден, найти его можно в местных администрациях или на их официальных сайтах.

«Пять»: запрашиваем выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ

Убедитесь в том, что участок не арестован, не заложен. Для этого за несколько дней до сделки запросите выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и сравните с документами продавца.
Если вы покупаете землю у юридического лица, запросите выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), в которой указаны учредители и руководители фирмы. Ознакомьтесь с уставом, где сказано, кто имеет право совершать подобные сделки. Не всегда у директора есть полномочия, иногда нужно согласие всех учредителей.

После того, как вы все проверили, можно действительно поверить, что это именно он – участок вашей мечты, где вы обустроите уютное семейное гнездышко или даже настоящее родовое поместье. Лучше быть щепетильным и придирчивым до момента подписания договора купли-продажи, чем потом жалеть о своей беспечности. А если у вас нет желания или времени разбираться в юридических и кадастровых тонкостях, вы можете обратиться к профессионалам – кадастровым инженерам.

Текст: Наталья Кольякова, Марина Усенко

Журнал "Свой дом" выпуск июнь-июль 2014 г.