Агентство «Велес» выполняло подрядные работы по внесению сведений об охранных зонах аэропорта «Рощино» в государственный кадастр недвижимости. В феврале на кадастровый учет была поставлена зона воздушных полос воздушных подходов, в августе – остальные 4 зоны:
1. Санитарно-защитная зона имущественного комплекса ОАО Аэропорт «Рощино», расположенная в границах г. Тюмени и Тюменского района Тюменской области.
2. Зона санитарных разрывов вдоль стандартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов ОАО Аэропорт «Рощино» для дневного времени, расположенная в границах г. Тюмени и Тюменского района Тюменской области.
3. Зона санитарных разрывов вдоль стандартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов ОАО Аэропорт «Рощино» для ночного времени, расположенная в границах г. Тюмени и Тюменского района Тюменской области.
4. Зона ограничения и запрещения застройки имущественного комплекса ОАО Аэропорт «Рощино», расположенная в границах г. Тюмени и Тюменского района Тюменской области.
Ограничения в использовании земель вокруг аэропорта
Ниже приводится краткий обзор ограничений в каждой зоне. Подробная информация о размере каждой зоны, запретах на строительство и пр., а также законодательных актах, на основании которых установлены зоны, находится в отдельном файле. Скачать файл с подробным описанием зон.
Рис.1. Сводная карта четырех охранных зон аэропорта «Рощино». Скачать карту в хорошем разрешении.
1. В санитарно-защитной зоне действуют самые строгие ограничения. Не допускается размещение и строительство практически любых объектов: жилых домов, зон отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков и пр.
2. В зоне санитарных разрывов вдоль стандартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов для дневного времени разрешается строительство, но с обеспечением определенных параметров звукоизоляции.
3. В зоне санитарных разрывов вдоль стандартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов для ночного времени также разрешается строительство при условии обеспечения звукоизоляции.
4. Территория зоны ограничения и запрещения застройки не пригодна для строительства жилых зданий, детских дошкольных учреждений, поликлиник, школ и других учебных заведений, гостиниц, общежитий. Разрешается строительство административных зданий, проектных и научно-исследовательских организаций, но только при обеспечении необходимой звукоизоляции.
Обратите внимание, в зону ограничения и запрещения застройки попали более 800 участков, находящиеся в том числе и в частной собственности. Скачать карту с наложением данной зоны на кадастровую карту земельных участков.
Как узнать, попал ли участок в одну из этих зон?
Даже если у вас уже есть кадастровый паспорт на участок, нужно заказать новый. Дело в том, что данный паспорт лишь отображает информацию, которая находится в базе данных кадастровой палаты, он актуален на момент получения. Если произошли определенные изменения в информации об участке, то они появятся при заказе нового паспорта. Как в ситуации с оформлением зон аэропорта. До постановки зон на кадастровый учет в паспортах соседних участков не было обременения, после постановки (которая произошла в августе) обременения появятся.
Чтобы получить кадастровый паспорт участка, нужно обратиться в кадастровую палату и назвать адрес или кадастровый номер участка. Это может сделать любой желающий, не только собственник. Через 5 дней вы получите паспорт. В разделе КП 3 «сведения о частях земельного участка и обременениях» будет указано, есть ли обременения у данного участка (запрет строительства или другой деятельности).
Мы составили список кадастровых номеров участков, попавших в зону ограничения и запрета строительства – их более 800. Скачать список кадастровых номеров участков. Но для полной уверенности, особенно если вы планируете покупку земли, лучше заказать новый кадастровый паспорт.
Что делать, если участок попал в охранную зону с ограничением строительства?
Если дом на участке уже построен и оформлен, для вас нет никаких изменений – закон обратной силы не имеет. Никто сносить дом не будет.
Если вы только планируете строительство, то нужно посмотреть, в какую именно охранную зону попал ваш участок и какие обременения теперь на нем действуют. Если строительство не запрещено, то нужно строить с учетом этих нюансов – обеспечения повышенной звукоизоляции и пр. Подробнее по ссылке: Скачать файл с подробным описанием зон.
Если вы уже строите дом на участке, который попал в зону ограничения и запрета строительства (и теперь этот участок непригоден для строительства), то сначала нужно уточнить из кадастрового паспорта вид разрешенного использования участка. Если это – ИЖС и ЛПХ в рамках населенного пункта, то желательно закончить строительство и зарегистрировать дом до 1 марта 2015 года. В этот день заканчивается «дачная амнистия» - упрощенный порядок регистрации недвижимости в собственность.
Для регистрации дома в собственность на участках ИЖС и ЛПХ в рамках населенного пункта до 1 марта 2015 года понадобятся только правоустанавливающие документы на землю и технический план, акт ввода в эксплуатацию не нужен. Если вы не успеете до марта, то, согласно законодательству, дом не зарегистрируют, так как разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию не выдают, если строительство происходит на земле, не предназначенной для этого. Впрочем, мы не беремся прогнозировать, какие меры будут применяться к незаконным постройкам.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями), Глава IV., Статья 25.3., пункт 4:
«Документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в указанных документах) запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе местного самоуправления, если заявитель не представил указанные документы самостоятельно. До 1 марта 2015 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства».
О получении разрешения на строительство вы можете прочитать на нашем сайте, а также проконсультироваться в Департаменте земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени.
Что касается регистрации домов на участках с разрешенным использованием для садоводства и дачного хозяйства (СНТ, ДНТ), то разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию не понадобятся и после 1 марта 2015 года. Дома будут и дальше регистрировать на основе декларации и документов на землю.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями), Глава IV., Статья 25.3., пункт 3:
«Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества».
Почему так получилось, что частные участки попали в зону ограничения строительства?
Совершенно справедливо, что приведенная выше информация может вызвать волну возмущения. Чтобы не допустить безосновательных обвинений, предлагаем рассмотреть вопрос об использовании земель вокруг «Рощино» глубже.
Оформление охранных зон вокруг аэропортов – это общепринятая практика. Охранные зоны оформляются вокруг всех значимых или опасных объектов (заводы, ЛЭП, свалки, кладбища, газопроводы и т. д.). В зависимости от объекта, на участки, которые попадают в эти охранные зоны, накладываются определенные обременения. Это нужно для обеспечения безопасности людей, которые живут или работают на таких земельных участках, и для безопасности самих объектов (пусть даже физически объект находится на соседнем участке, а не на вашем). Поэтому при выборе земельного участка обязательно нужно учесть фактор обременения – подходит ли земля для ваших целей.
Ниже приводится городская карта зон с особыми условиями использования территории по санитарно-гигиеническим и экологическим факторам (составленная еще до оформления охранных зон аэропорта):
Рис. 2. Скачать карту в хорошем разрешении сайта Администрации: www.tyumen-city.ru/files/zastroyka/ecology.jpg
Также важно учесть, что возможность строительства на земельном участке определяется не только видом разрешенного использования (ИЖС, ЛПХ в черте населенного пункта, СНТ, ДНТ), но и градостроительной зоной. Ниже приводится официальная карта градостроительного зонирования Тюмени (рис 3). Обратите внимание, в охранные зоны аэропорта также попали территории Кулаковского и Горьковского сельских поселений, где существуют свои градостроительные зоны, на рис. 3 представлены только градостроительные зоны Тюмени.
Рис.3. Скачать карту в хорошем разрешении с сайта Администрации: www.tyumen-city.ru/files/zastroyka/base.jpg
На схеме (рис 3), на северо-западе и северо-востоке от аэропорта, расположены зоны СХ-1. Согласно Правилам землепользования и застройки г. Тюмени, эти зоны предназначены для ведения сельского хозяйства, но не для строительства (в отличие от зоны СХ-3, предназначенной для ведения дачного и садоводческого хозяйства, где можно строить дачи). На юго-востоке от территории аэропорта находятся в основном производственные зоны П-1, которые также не предназначены для жилого строительства.
Таким образом, охранная зона аэропорта, запрещающая строительство жилых домов, не противоречит Правилам землепользования и застройки г. Тюмени. Зоны Ж-3, предназначенные для застройки индивидуальными жилыми домами практически не попали в охранную зону аэропорта, запрещающую строительство.
Получается, что та часть охранных зон аэропорта, которая попала на территорию Тюмени, кардинально не изменила ситуацию с разрешенным строительством. Даже если бы аэропорт не поставил зоны на кадастровый учет, то все равно после 1 марта 2015 года на земельных участках в градостроительных зонах СХ-1 (не только вокруг «Рощино») нельзя было бы легально строить жилые дома. Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени не выдает разрешения на строительство в зоне СХ-1.
Когда и по какой причине возникло противоречие между видом разрешенного использования земельных участков и градостроительной зоной, сейчас установить сложно. Всем известно, что ранее вокруг аэродрома были сельхозугодия, в разное время из них были образованы земельные участки, преимущественно для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). В 2008 году вступили в действие Правила землепользования и застройки, которые разделили всю территорию муниципального образования на градостроительные зоны – это план развития территории: что и в какой части населенного пункта можно размещать, строить и пр. И земли вокруг аэропорта стали зоной СХ-1. То есть, с точки зрения перспективы развития города, они предназначаются только для сельскохозяйственного использования, а не для индивидуального жилого строительства. Таким образом, начиная с 2008 года образовать на этих землях участки с разрешенным использованием ЛПХ или ИЖС на законных основаниях уже не было возможности. В базе кадастровой палаты, конечно, хранится история образования земельных участков и присвоения им вида разрешенного использования. Но она не в открытом доступе, поэтому мы не можем сказать, в каком году и при каких обстоятельствах произошло формирование участков ЛПХ из сельскохозяйственных земель – до или после утверждения градостроительных зон Тюмени.
Что касается соседних населенных пунктов, то ситуация немного другая. На двух следующих картах можно посмотреть совмещение градостроительных зон Горьковского сельского поселения (рис.4) и Кулаковского сельского поселения (рис. 5) с охранными зонами аэропорта.
Рис. 4. Скачать карту в хорошем разрешении.
Рис. 5. Скачать карту в хорошем разрешении.
В Горьковском сельском поселении (рис. 4) охранная зона аэропорта, запрещающая строительство, не попала на участки, предназначенные для жилой застройки с. Горьковка. То же самое и в с. Кулаково (рис. 5), правда, тут некоторые жилые зоны теперь находятся в зоне «санитарных разрывов вдоль стандартных маршрутов полета в зоне взлета и посадки воздушных судов для ночного времени», а это значит, что при строительстве придется обеспечить повышенную звукоизоляцию.
В селе Луговом некоторые участки, которые по всем параметрам предназначены для жилого строительства, все-таки попали в охранную зону аэропорта, запрещающую строительство (рис. 5). Вопрос, почему при разработке генплана территории не была учтена близость к аэропорту и практика оформления охранных зон, относится к компетенции местных муниципальных властей. Как будет решаться данная ситуация, и получат ли владельцы этих участков разрешения на строительство, необходимо уточнить в администрации Кулаковского муниципального образования.
Если у вас еще остались вопросы относительно охранных зон вокруг аэропорта «Рощино», пишите нам на электронный адрес: veles@veles72.ru
При использовании данного материала ссылка на первоисточник – сайт агентства «Велес» обязательна.
