Какой самострой заставят снести, а какой разрешат оставить
1 августа 2018 года вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс РФ, ужесточающие процедуру выявления самовольных построек и дальнейшие действия властей по исправлению нарушений. С тех пор в интернете появилось много мифов и страшилок об огромных штрафах и сносе бань, гаражей и прочих самовольных построек, за которые граждане не платят налоги. Хотя в эту категорию попадает не всё, что человек построил самостоятельно, без регистрации и уведомления органов власти.
Что и почему считается самостроем
Итак, давайте разберемся, какие бани, гаражи, сараи и прочие постройки могут получить клеймо «самострой» и предписание на снос, а какими можно продолжать спокойно пользоваться. Прежде всего нужно определить, попадает ли ваш объект под определение «самовольная постройка», которое закреплено в пункте 1 статьи 222 ГК РФ. Если разобрать этот пункт по полочкам, то получается, что к самострою можно отнести здание/сооружение/строение, которое:
- Вы построили на совершенно неоформленном участке. Подразумевается не только оформление в собственность, но и в постоянное пользование, пожизненное владение, получение у органов власти разрешения на пользование участком, аренда или субаренда, сервитут. То есть у вас нет легальных документов на землю под вашей баней, сараем, ларьком и пр.
- У каждого земельного участка есть официальное предназначение – разрешенное использование. Если вы построили торговый ларек или многоквартирный дом на участке, который государство отнесло к землям под садоводство, то вы нарушили закон и у вас получилась самовольная постройка, даже если при этом вы не нарушали правила строительства.
- Если вы начали строить загородный дом или дачу без разрешения на строительство или без подачи уведомления о начале строительства (которое, естественно, было принято и не получило отказ со стороны властей). Об этом подробнее говорится в статье 51 ГК РФ. Обратите внимание, с 1 марта 2019 года упомянутое уведомление о начале строительства является обязательным.
Но всё же на строительство некоторых объектов не нужно получать разрешений от органов власти. К ним относятся:
- гаражи, которые люди строят для личного пользования на земле, не предназначенной для коммерческих целей и не используемой для предпринимательства;
- вспомогательные постройки и те, что строятся для хозяйственных нужд частных лиц на участках под сады и огороды;
- строения, у которых нет фундамента, и поэтому их не относят к категории капитальных.
- К самострою могут причислить не только из-за проблем с земельным участком, но и если вы нарушите градостроительные и строительные правила, которые действовали на момент строительства вашего объекта. Они, кстати, часто могут отличаться в разных регионах и даже населенных пунктах России. Например, действующие в Тюмени правила землепользования и застройки предписывают при постройке индивидуального жилого и садового дома отступать от границ земельного участка не менее трех метров с каждой стороны. И таких нюансов очень много. Однако только в суде представители властей смогут доказать, что вы «неправильно» построили дом в момент действия определенный градостроительных и строительных правил, а не до их вступления в силу.
Как власти выявляют самовольные постройки
Официально выявлять самострои поручено нескольким ведомствам и надзорным органам, они передают уведомления в органы местного самоуправления, а те в свою очередь уже занимаются поиском и наказанием нарушителей. Некоторые эксперты говорят и о предстоящем массовом выявлении незарегистрированных частных домов при помощи квадракоптеров и прочих беспилотников. По данным Росреестра, таких построек около 50 %, и их владельцы не платят налоги. Значит, внедрение летательных аппаратов в надзор за самостроем потенциально окупаемо и выгодно государству.
Что делать, если власти признали вашу постройку незаконной и самовольной
Во-первых, вы можете сейчас провести всю процедуру по узакониванию постройки, в порядке действующем для нового строительства. Оформление прав на индивидуальный жилой дом подробнее тут.
Во-вторых, при получении уведомления нужно определить с помощью экспертов, действительно ли ваш объект является самостроем согласно действующему федеральному и местному законодательству. От ошибки никто не застрахован, включая специалистов надзорных органов. Если вы поняли, что правда на вашей стороне, смело обращайтесь в суд с иском о признании права собственности на «самовольную постройку». К иску необходимо приложить соответствующий пакет документов, подготовленный экспертами.
Если вам необходима помощь в составлении иска, подготовке документов для суда, представительство в суде, позвоните нам. Юристы и кадастровые инженеры агентства «Велес» помогут вам в решении этих вопросов.
Если же государство выявит, что у вас есть незаконная постройка, пришлет вам уведомление, но вы не предпримите попытки ее узаконить через суд (если на это есть предпосылки), то вскоре получите из суда предписание о сносе или предписание о принудительном приведении объекта в соответствие с установленными требованиями (зависти от выявленных нарушений).
За более подробной информацией вы можете обратиться к нашим менеджерам по телефону (3452) 202-505. Если вы находитесь в Тюмени, то вы также можете приехать к нам в офис.
