Покупая квартиру, вы приобретаете не только квадратные метры жилья, но и землю под многоквартирным домом. Согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Преимущества для собственников

Если собственники многоквартирного дома хотят полновластно распоряжаться прилегающей территорией, им нужно приватизировать землю под многоквартирным домом, если эта процедура не была проведена до сих пор.  Какие же выгоды можно получить после оформления земли?

Во-первых,  можно огородить двор забором.

Во-вторых, подать заявку на участие в программе по благоустройству дворовых территорий и за счет бюджета города сделать детскую площадку.

В-третьих, можно организовать дополнительные парковочные места.

Кроме того, наличие сформированного и оформленного земельного участка, занятого многоквартирным домом, является условием для включения данного объекта в программу капитального ремонта, а также заключения договоров на размещение рекламы. Важный нюанс: землю под многоквартирным домом, находящуюся в общей долевой собственности, нельзя бесплатно изъять при реализации плана развития города.

Поэтому при покупке жилья нужно обращать внимание не только на параметры квартиры, но и на границы участка под многоквартирным домом.

Как узнать, какой участок относится к многоквартирному дому и сформирован ли он?

Сейчас земли под строительство многоквартирного дома застройщикам предоставляются уже в виде сформированных участков, которые соответствуют нормам по площади, количеству парковочных мест и пр. Но участки под более старыми домами могут быть до сих пор не сформированными и не стоять на кадастровом учете.
Посмотреть, сформирован ли участок под многоквартирным домом и стоит ли он на кадастровом учете, можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

На рисунке ниже зеленой стрелкой обозначен многоквартирный дом, у которого участок (221) сформирован и стоит на кадастровом учете (присутствует небольшое смещение кадастровой карты влево относительно спутниковых снимков). Желтой стрелкой обозначен дом, который расположен на муниципальной территории, без собственного участка.

На рисунке ниже пример того, что участок под многоквартирным домом может быть очень маленьким и практически повторять контуры дома (присутствует небольшое смещение кадастровой карты влево относительно спутниковых снимков). 

Как приватизировать землю под многоквартирным домом?

Если будет установлено, что у дома нет собственного участка, который стоит на кадастровом учете, можно начать процедуру по формированию участка.

ШАГ 1. Проведение общего собрания собственников по вопросу приобретения общедолевой собственности на земельный участок (п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации). В протоколе общего собрания должно быть указано лицо, уполномоченное на обращение в органы власти от имени собственников.

ШАГ 2. В случае получения согласия от собственников, нужно обратиться в администрацию за утверждением технического задания на разработку проекта межевания.  

ШАГ 3. Заказать разработку проекта межевания земельного участка в специализированную организацию. (Например, в наше агентство).

ШАГ 4. Заказать подготовку межевого плана по образованию земельных участков кадастровым инженерам (также можем помочь вам в этом). Результат кадастровых работ -это межевой план.

ШАГ 5. Вы должны обратиться в ораган Росреестра и заполнить заявку о внесении сведений о земельном участке в ЕГРН.

После того, как земельный участок зарегистрируют в ЕГРН, все жильцы, являющиеся собственниками квартир, становятся собственниками земельного участка.  Для этого не нужно разрешение органов власти и не нужно проводить специальных процедур. Отдельное свидетельство о собственности на землю также не выдается: свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Для полной уверенности можно заказать выписку из ЕГРН, где будет указана форма собственности и на квартиру, и на участок под многоквартирным домом.

Затраты, связанные с разработкой проекта межевания и кадастровыми работами, несет заявитель. 

Как сейчас определяются размеры и границы участка под многоквартирный дом

Границы земельного участка занятого многоквартирным домом определяются при разработке проекта межевания. Проект межевания проходит обсуждения на публичных слушаньях, где все жители района могут присутствовать и высказать свою точку зрения относительно площади и границ участка.

При разработке проекта межевания должны быть учтены общие правила по образованию земельных участков: 

1. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
2. Предельные размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
3. Образованный земельный участок должен находиться в границах одной территориальной зоны (ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
4. Обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Доступ к участку обеспечивается как за счет земель общего пользования, так и за счет территории иных земельных участков путем установления частного сервитута.
5. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом, другими федеральными законами (ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2.2 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64, отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с четким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зеленых насаждений.

Если вам необходима помощь в  подготовке решения общего собрания, обращения в ОМС за тех. заданием мы можем оказать как просто консультационные услуги, так и наши юристы могут быть вашим представителями в этих органах. Также мы проведем последующие работы по подготовке проекта межевания,  кадастровые работы  и сопровождение процедуры внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

За более подробной информацией вы можете обратиться к нашим менеджерам по телефону (3452) 202-505 или написать на электронную почту Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. Если вы находитесь в Тюмени, то вы также можете приехать к нам в офис.

Заказать услугу